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5月楼市观察:市场“微降温” 政策分化成常态

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  5月楼市观察:市场“微降温” 政策分化成常态

  年初楼市“小阳春”,没能延续到初夏。国家统计局18日公布的5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,新房价格上涨的城市数量仍维持在67个,整体的环比涨幅虽有扩大,但同比涨幅出现小幅收窄。二手房价格稳定态势更为明显,一二三线城市涨幅全面放缓。

  而据国家统计局14日公布的1~5月份全国房地产开发投资和销售情况,今年前5个月,全国商品房销售面积同比下降1.6%,单看5月数据,销售面积同比下降了5.5%。业内人士认为,楼市“小阳春”已经退却,全国市场趋于平稳,但分类调控仍会继续。对于那些3~4月房价上涨幅度较大、土地市场较热的城市,或许会面临“微收紧”。

  二手房价涨幅全面放缓

  今年5月,在70个大中城市中,新房销售价格环比上涨的城市有67个,仅上海、岳阳环比下降0.1%,乌鲁木齐持平。环比上涨的城市数量与4月份持平,仍维持在历史高位。

  涨幅方面,70城新房价格平均环比上涨0.7%,同比上涨11.3%。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,环比涨幅相比4月份有所扩大,说明5月份房价上涨的动力依然比较强。同比增幅方面,过去的13个月,新房同比增幅是持续扩大的,但5月出现小幅收窄,这从侧面说明,随着调控继续,部分城市房价同比增幅扩大态势或有改变。

  二手房方面,价格环比上涨的城市有55个,4个持平,11个下降。中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端说:“新建住宅网签数据往往比较滞后,二手房数据更有代表性。70城房价中,变动最明显的数据就是二手房价格的平均环比涨幅,5月为平均环比上涨0.43%,相比4月份的0.53%明显退烧,二手房价格涨幅正在全面放缓。”

  分城市类别来看,统计局初步测算,4个一线城市新房、二手房价格分别环比上涨0.3%、0.1%,涨幅均比4月回落0.3个百分点。58安居客房产研究院首席分析师张波分析称,一线城市的稳定性依然较好,成交量保持平稳的同时,房价的变动性较小。

  数据显示,31个二线城市新房价格环比上涨0.8%,涨幅与4月相同;二手住宅价格上涨0.5%,涨幅比4月回落0.1个百分点。35个三线城市新房价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.3个百分点;二手住宅销售价格上涨0.6%,涨幅与4月相同。

  张波对中新经纬客户端表示,二三线城市的涨幅整体回落,但部分热点二线城市的房价上行压力依然较大,例如宁波、武汉、长沙、重庆的新建商品住宅环比上涨明显。因此,在因城施策的大背景下,5月份苏州、杭州、合肥等热点二线城市出台的“微收紧”政策,就是给热点城市浇了点凉水,给影响市场稳定的各种苗头打了“预防针”。

  房价涨幅虽然有所回落,但仍有一些城市持续保持了较高热度。统计局数据显示,西安5月新房销售价格环比上涨2%,居70城首位,同比上涨24.4%,连续6个月居70城第一位。严跃进称,西安的人才引入力度和城市建设力度都比较大,房价的绝对水平又偏低,这促使部分购房者积极入市。西安此前就对房屋交易秩序进行了规范,但从5月的数据来看,后续仍有可能面临管控。

  销售面积同比现负增长

  1~5月份全国房地产开发投资和销售情况显示,前5个月,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比1~4月份回落0.7个百分点。

  严跃进认为,房地产开发投资增速回落符合市场预期,出现这一状况的原因有三个:一是房企购地积极性受到限制,尤其是部分城市近期土地市场管控比较严厉;二是资金面收紧后,房企放缓了开工节奏,致使开发投资增速减缓;三是金融大环境略有收紧,对企业的经营策略产生了影响。

  购置土地方面,1~5月份,房地产开发企业土地购置面积、土地成交价款均出现了同比超30%的下滑,土地成交价款的降幅还扩大了2.1个百分点。张波称,1~5月的土地成交面积和金额下降趋势并未改变,房企拿地谨慎度继续提升。银保监会近期重申了对房企的融资限制,资金监管的阀门“微收紧”直接影响到房企拿地的心态。

  1~5月,全国商品房销售面积55518万平方米,同比下降1.6%,降幅比1~4月扩大1.3个百分点。商品房销售额51773亿元,增长6.1%,增速回落2个百分点。单看5月数据,当月全国商品房销售面积为1.34亿平米,相比2018年5月份的1.42亿平米下降了5.5%。

  对于销售面积不振,张大伟称,楼市收紧政策再次明显影响了市场,相比于3~4月,购房者5月的入市积极性开始减弱。中原地产研究中心公布的数据显示,5月份发布的各类房地产调控措施高达41次,虽然少于4月的60次,但仍处于政策密集发布潮中。

  楼市趋于稳定后,市场参与者的心态也发生了变化。58安居客线上调研数据显示,5月是2019年以来第一次出现用户和经纪人信心指数双降的月份,用户信心指数的下降明显大于经纪人。

  热点城市调控加码可能性大

  从2018年11月开始,全国各地收紧楼市调控的政策明显减少,但最近楼市再次出现波动,调控政策随之加码。

  5月17日,银保监会发布通知要求,治理表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资等。紧接着,5月18日,住建部在对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

  中原地产研究中心数据显示,2019年前5个月,房地产调控政策发布次数高达205次,比2018年同期的159次上涨近30%。

  “楼市依然会以平稳为主,市场过热肯定会引来调控加码。不过,政策力度没有超过市场预期,但会在一定程度上缓解上涨压力。”张大伟认为,这一轮“小阳春”是由资金面宽松引起的,也会随着政策收紧而快速退却,到了6~8月,市场有可能会进入新一轮的调整期。

  张波预计,未来调控的松紧变换将成为常态,这种变换在二线城市的体现更为明显。市场热度较高的城市,尤其是二线城市,未来调控加码的可能性更大。3~4月份房价上涨幅度较大、土地市场较热的城市,或许会面临“微收紧”。

  张波还称,2019年市场不会出现单边市场热度持续上扬的格局,整体稳定、小幅波动应该是主流趋势。

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